持ち家、投資物件を貸す契約の流れ

持ち家または投資物件を貸す場合には、やらなければならないことがいくつもあります。事前に知っておくべき手続き、ポイントを紹介します。

  • 1.不動産会社に仲介および物件管理を依頼する

    荷造り用のダンボールは引っ越し会社からもらえますので、早めに引っ越し会社と契約を済ませて、ダンボ―ルをもらいましょう。

  • 2.物件を正確に把握する

    住まいを貸し出すには、その物件がどのようなものなのかを正しく把握した上で明示をしなければなりません。借主にとっては、住む家の情報が曖昧だったり不足していたりしたら、借りようという気にはならないものです。

    ですから、物件の内・外部、付属設備、周辺環境などを告知する必要があります。
    これら物件概要の調査・作成についても、基本的には仲介依頼先の不動産会社が行ってくれます。

  • 3.賃料を決める

    物件の概要を把握するのと合わせて、所在エリアの家賃(賃料)相場を調べます。
    そして物件概要と相場を照らして貸し出す物件の家賃を決めていきます。
    対象物件の周辺に所在する類似した物件の家賃をいくつか調査し、それを立地、築年数、間取タイプ、設備、仕様などから、自己物件の家賃を算出します。
    個人で賃料を調べる際の注意事項としては、現在募集中の物件情報は成約賃料では無い為、募集がかかっているからと言って、その賃料を完全に鵜呑みにしてしまうのはダメです。
    成約賃料が分かるのは近隣の不動産店ですので、近隣の不動産店に必ずご相談ください。
    賃料の査定を依頼することは、間違いやなかなか借り手が見つからないというリスク低減につながります。

  • 4.入居者の属性を決める。

    よくあるのが、1ルームは学生がよくかりてくれるので、学生限定にするという事があったりしますが、学生限定にする際は学生で満室になる保証があるかどうかをしっかり見極める必要があります。
    普通は幅広く入居者を集い、空室期間が短くなるようにします。
    借り手に対して条件を付けるという事は、それだけ空室期間が長くなり、本来収入として入っていた家賃が入ってこない為、空室損失がでます。
    はじめて貸し出す方はあまり空室損失を意識されていない方が多いですが、弊社では空室損失は限りなく短くと考えておりますので、入居者は幅広く拾っていく事をお勧め致します。

  • 5.普通借家か定期借家かを確定する

    普通借家契約は、契約期間を設定はしますが、契約期間が満了したと言っても、貸主から一方的に解約をすることができません。大阪では基本的に、自動で契約が更新していきます。借主からの解約の場合は1カ月前に通知することにより解約が可能となります。

    定期借家契約の場合は、契約期間が満了しましたら、契約が終了する為、貸主に正当な事由がなくても賃貸借契約が終了し、借主は退去しないといけません。ただし定期借家契約でも、契約期間が1年以上の場合は借主に対して契約期間の終了についての通知義務がありますので注意が必要です。また、借主から見れば普通借家契約よりも不利な契約ですから、定期借家の賃料は低めになり、賃貸収入は低くなると考えられます。

  • 6.契約の際の成功報酬について

    契約する為に、インターネットを使い幅広く入居者を募ります。かかる期間に関わらず、成功報酬金額は一定となります。
    成功報酬の金額が低ければ、成約に時間がかかります。各不動産店により基本の成功報酬金額が決まっておりますので、そちらは柔軟にご対応されることをお勧めさせていただきます。

  • 7.入居審査方法について

    入居審査は契約期間中の不安要素を少しでも減らすために必要になります。
    クラスモ寝屋川駅前店では入居者には全員家賃保証会社の加入を絶対の条件とさせて頂いております。
    家賃保証会社には厳密な審査がございます。
    入居申し込み書に記載されている情報をもとに、賃料が支払う能力があるか、過去に家賃滞納トラブルが無いか等をチェックされております。
    家賃保証会社への加入費用は借主負担となりますので、貸主様への負担なく、賃料滞納の保証がつきます。
    最近では保証会社がありますので、貸主側からは保証会社の審査通れば誰でもいいですという方が増えております。

  • 8.借主に用意してもらう書類

    賃貸借契約に際して借主に用意してもらう書類は、住民票、収入証明書、本人確認書類(運転免許証、学生証など)、連帯保証人の実印および印鑑証明書です。

  • 9.賃貸借契約を締結するときのポイント

    賃貸借契約の締結は、貸主が賃貸借契約書を発行し、貸主・借主双方がその内容に合意することで実行されます。つまり、基本的に賃貸借契約書に記載された内容が賃貸借契約の全てと言えます。ですから、契約書そのものは不動産会社が代行作成したものであっても、貸主はその内容を確実に理解・把握している必要があります。
    特に金額設定や支払いに関わる事項、住戸の使用ルールに関する事項は、入居後のトラブル回避という点で重要ですので、曖昧な表現になっていないか確認しましょう。曖昧な表現はトラブルの元となりますので、要注意です。

    賃貸契約は一般的な条文がございますが、「特約」という形で条文に無いことを記載します。例えば更新について、更新料やその他特別な決め事をする場合、中途解約についての取り決め、退去時・原状回復に関する事柄など、法令に抵触しない範囲内で貸主が任意で定めることができるので、追加することをおすすめします。ただし、借主の合意が得られなければ成立しないので、内容についてはよく考える必要があります。明らかに借主に不利な内容については、たとえ契約時に借主が合意したとしても後に無効になる可能性があるので、どこまでが可能か不動産業者と打ち合わせをする必要があります。

  • 10.契約更新について

    普通借家契約で契約期間が満了になると、次の契約期間を定めて貸主・借主の合意のもと更新手続きを行います。これを「合意更新」と言います。更新手続きを行わなくとも契約を更新・継続することはできますが、その場合は「法定更新」となり、更新後の契約期間は定めのないものとなります。法定更新では従前の契約と同一条件での契約更新となります。
    国土交通省の賃貸住宅の入居・退去に係る留意点を下記にURLを添付します。
    https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000026.html

    契約更新時に家賃を値上げするためには正当な事由が必要とされます。
    具体的には、公租公課の変動、土地建物の価格変動、経済事情の変動、近隣の賃貸物件と比較して家賃が不相応になった等の事情を借主に明確に説明することができるのが条件となります。
    現在はデフレにより賃料が下がり続けている状況ですので、賃料の増額は難しくなってきております。一般的には賃料の増額は入居中ではなく、退去されてから、次の入居者を集う際に賃料を託します。

  • 11.退去の際の退去立ち合いについて

    入居者より、退去する際は解約通知書を受け取るか、電話で解約を受け付けるかのどちらかになります。
    解約通知書を提出してもらうのが、無難です。
    解約通知書を受け取りましたら、解約時は日割り精算にするのか、月割り精算にするのかを説明します。賃貸契約をする際にどちらかは契約書に明記されているはずです。
    退去時にクリーニング代が必要かどうか、短期解約の違約金があるかどうか等、契約書をよく確認されて、必要であれば、借主に請求します。
    退去日には退去立ち合いを実施します。
    退去立ち合い時は、借主が支払うべき損傷個所(原状回復)がないかどうかチェックしていきます。
    原状回復するべきもので、それが借主が支払うべきものかどうかは、しっかりと勉強していないとわかりません。
    原状回復費は昔からよくもめますので、国土交通省が原状回復についてのガイドラインを設けており、ガイドラインを基準にして借主に請求します。
    ガイドラインを下記にURL添付します。
    https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html

    ガイドラインに記載があったとしても、借主は費用負担をしたくありません。
    支払いを拒む借主は、威圧的な態度で支払いを拒んできたり、支払いの話になると無視して帰ろうとしたり、いろんなケースがあります。
    様々な状況に対応するためには、知識が必要となります。
    帰ろうとする方に対しての対応の仕方、威圧的な態度で支払いを拒む方、やり方を間違えると大きな問題となります。
    お金をもらうつもりが、支払うことになったりすることもありますので、慎重に対応する必要があります。
    借主はあくまでお部屋を借りているだけですので、自分の所有物のようにきれいに使用される方は非常に少ないです。
    退去時は何かあると思って対応する事をお勧め致します。

  • 12.賃貸募集の前の改装

    入居者が退去すると原状回復をする必要があります。
    どこをどれだけ直せばいいのかが、問題となります。
    毎度毎度新築同様に戻していましたら、積み上げてきた賃料収入が原状回復費として消えてしまいます。
    かといって、原状回復せずに貸し出し募集をすれば、次の入居者を見つけるのが非常に困難となります。
    どこまで費用をかければよいのかは、不動産業者に確認してください。
    経費最小、利益最大には専門家のアドバイスが必須となります。

ここまで如何でしょうか?
ご自身ですべて掌握するのは、経験が浅いうちは難しいと存じます。
ただ、ご安心ください。
すべての事を1店舗に賄えることができれば、貸し出す際の負担はありません。
クラスモ寝屋川駅前店では、上記すべて執り行いなすので、貸主様の負担を大きく減らすことができ、いわゆる不労所得を得ることが可能となります。
どんなことでもいいので、一度貸し出しのプロに一度ご相談ください。
購入から貸し出し、管理、改装に至るまで、すべて1店舗で可能となります。